대부분의 사람들이 이용하는 대출상품 중 금액이 가장 큰 것은 #주택담보대출 일 것이다. 집값에 따라 따르겠지만 적게는 수천만 원부터 수도권에서는 보통 수억 원씩 받는 경우도 많다. 금액이 크고 장기로 상환하는 경우가 많은 만큼 단 0.01%의 금리 차이로도 매달 갚아야 할 원리금의 차이가 적지 않게 나기 때문이다.
신규로 주택을 구매할 경우에는 계약일과 잔금 일자에 맞추어 대출실행 일자도 맞추어야 하기 때문에 금리 변화를 예측하여 대출을 실행하는 것이 쉽지는 않다.
하지만, 대출실행이 3년이 지나 중도상환 수수료가 없어져 대출을 갈아타거나 사업자금 또는 기타 여유자금이 필요하여 보유하고 있는 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때에는 대출을 받고자 하는 시점을 전후로 기간을 두고 금융채 금리 변화 추이를 예측하여 최대한 낮은 금리로 대출을 실행하는 것이 가능하다.
좀 더 낮은 금리로 대출을 받기 위해서는 금융채의 금리 변화 흐름을 어느 정도 읽을 줄 알아야 한다.
금융채 금리의 흐름을 읽는 것은 원리만 알면 아주 쉬우므로 경제생활을 하는 사람이라면 한 번씩 관심을 갖고 알아보면 좋다.
금융채는 금융채 1년제, 2년제, 3년제, 5년제 이렇게 4가지인데 변동금리의 경우 2년제는 거의 쓰이지 않고, 1년제, 3년제를 기준으로 각각 1년 변동금리와 3년 변동금리에 적용된다.(30년 만기에 금리변동은 1년 또는 3년 단위.)
5년제는 10년 고정금리 상품에 주로 쓰인다.(30년 만기 10년 동안 금리고정.)
아래 사이트로 들어가면 다양한 기준금리를 표로 볼 수 있다.
https://www.standardchartered.co.kr/np/kr/pl/et/StandardInterestRateP.jsp
금융채 부분만 확대한 표를 확인해보자.
1,2,3,5년제 모두 표 다섯 번째 칸까지 보면 거의 변동이 없다. 하지만, 6번째 칸부터는 2년제를 제외하고서는 매일 0.01%에서 0.02%까지 떨어지고 있는 것을 확인할 수 있다.
금리가 급격하게 떨어지고 있다는 것은 채권을 그만큼 많이 사기 때문에 채권 가격은 올라가고 금리는 떨어지는 것이다. 그렇다면, 왜 갑자기 이런 현상이 생기는 것일까?
위 표에서 5~6번째 칸부터는 한국에서 공중 보건 상황이 급격하게 악화된 시기이다. 시장 상황이 악화되고 불확실성이 높아짐으로 인해 안전자산인 채권투자가 많아지고 이로 인해 금리는 급격하게 떨어지는 상황이 발생하였다.
그렇다면, 위의 표를 확인하면서 금리의 흐름을 어떻게 예측할 수 있는지 알아보자!!
(1) 위에 고시된 금리는 그날 당일의 금리가 아니라 10일 평균이다.
위 빨간색으로 표시된 금융채 1년제 1.35%는 2월 20일 그날의 금리가 아니라 지난 10일간의 평균금리이다. 그러므로, 당일 하루의 금리는 표시된 1.35%보다도 낮다. 표의 제일 위에 있는 1.33까지 계속 금리가 떨어졌으므로 1.33으로 표시된 날의 금리는 이것보다도 더욱 낮을 수밖에 없다. (아마도 1.31~1.30 정도 예상) 이렇게, 금리가 매일매일 한두 포인트씩 떨어질 때에는 계속 더 떨어질 가능성이 높다.
(2) 횡보하는 지점까지 기다리자
만약 누군가가 현재 시점에서 대출신청을 하여 승인을 받은 상태라면 대출실행을 늦추고 며칠 더 기다려 보는 것이 현명하다.
이렇게 급격히 하락할 때에는 0.01포인트씩 하락하다 하락을 멈추고 횡보하는 시점이 보통 1~2주 이내에 오기 마련이다. 횡보가 시작되었다면, 금리 하락이 멈추었거나 반등했다고 보면 된다.
(3) 그렇다면 금리가 상승할 때에는 어떤가?
반대로 위의 표에서 금리가 상승하는 추세라면 당연히 승인 후 최대한 빨리 대출을 실행하는 것이 좋다. 대출을 급히 받아야 할 경우 금리 추이가 상승추세라면 서류 준비부터 서둘러서 최대한 빨리 진행하자.
금융채 금리의 움직임도 저 숫자를 그래프로 그려본다면 주식 그래프와 마찬가지로 흐름을 갖고 움직인다.
보통은 2-3개월 주기로 흐름이 바뀌면서 그래프가 그려지는 경우가 많다. 잠깐만 시간을 투자하여 최근 2-3년간의 금리를 훑어보기만 하더라도 감을 잡을 수 있다. 2020년 초 현재 전반적인 큰 흐름은 금리 하락기에 있고 큰 흐름 속에서 2-3개월 상승과 하락을 반복하는 모습이다.
자금 수요가 큰 경우 흐름을 잘 파악한다면 적지 않은 도움을 받을 수도 있다.
(관련 포스팅)
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